L’ACHAT EN NUE-PROPRIETE

L’ACHAT EN NUE PROPRIETE : LE PRINCIPE ET SES AVANTAGES

L'achat d'un bien immobilier en nue-propriété permet de constituer un patrimoine à moindre coût, anticiper ses revenus à la retraite, optimiser sa fiscalité ou préparer sa transmission.

Le principe de l'achat en nue-propriété

Le principe de la Nue-Propriété est celui du démembrement de propriété inscrit dans le Code Civil. La pleine propriété est en effet séparée en deux parties distinctes : la nue-propriété et l’usufruit.

Vous achetez la nue-propriété d'un bien immobilier (maison, appartement, immeuble) dont l'usufruit est acquis par une tierce personne pour une durée entre 15 et 20 ans selon les programmes commercialisés.

Usufruit, nue-propriété, pleine propriété : quelles sont les différences ??

La pleine propriété est composée de l'usufruit et de la nue-propriété.

Différences entre usufruit, nue propriété, pleine propriété
Droits sur le bien Pleine propriété Nue-propriété Usufruit
Disposer d'un bien (le vendre par exemple) Oui Oui Non
Utilisé un bien (l'occuper par exemple) Oui Non Oui
Percevoir des revenus issus de ce bien (des loyers par exemple) Oui Non Oui

Quels sont les avantages d'acheter en nue-propriété ?

  • La création d’un patrimoine à moindre coût : L'achat en nue-propriété vous permet de constituer un patrimoine immobilier à moindre coût, avec un prix d'achat minoré de 40 % par rapport au même bien acquis en pleine propriété.
  • L'absence de charge pour le nu-propriétaire : L'usufruitier se charge de donner le bien en location et assure les réparations d'entretien de l’immeuble (parties privatives et communes). Attention, les grosses réparations sont à la charge du nu-propriétaire (article 605 et 606 du Code civil).
  • L’absence de taxe foncière : La taxe foncière est assumée par l’usufruitier pendant 15 ans.
  • La pleine propriété sans frais et sans fiscalité à la sortie : Au terme de la période de démembrement, vous retrouvez la pleine propriété du bien, sans avoir un euro de plus à débourser.
  • La rentabilité : La seule récupération automatique de l’usufruit équivaut à un placement à 3,47 % l’an net de fiscalité, ce qui équivaut aujourd’hui à un rendement brut très nettement supérieur.
  • La défiscalisation de ses revenus fonciers : Pendant toute la période du démembrement, l'opération n'a aucune incidence en termes d'impôt sur le revenu dans la mesure où vous n'encaissez pas les loyers du logement donné en location. En cas d’acquisition à crédit, les intérêts d’emprunt sont déductibles des autres revenus fonciers à condition que l’usufruitier soit un bailleur social ou un bailleur imposable à l’impôt sur le revenu.
  • La réduction de sa base IFI : Défiscalisation de l’IFI pour un investissement comptant, ou non augmentation de l’IFI pour un achat à crédit. (Les dettes afférentes à la nue-propriété ne peuvent plus être déduites de l’actif taxable à l’IFI depuis la loi de finances rectificative pour 2013 (article 885 G quater CGI)).
  • L’économie des frais de notaire : Vous économisez des frais de notaire car l’assiette de prix est réduite de 40%.
  • La facilité de revente : Vous n’avez pas d’imposition sur la durée de détention du bien, et avez la possibilité de revendre la nue-propriété à tout moment sans attendre la fin du démembrement et ce, en conservant les avantages fiscaux acquis. Le nouvel investisseur pourra bénéficier des mêmes avantages fiscaux.
  • La transmission à moindre coût fiscal : Si vous souhaitez transmettre le bien à vos héritiers, dans la mesure où seule la nue-propriété leur sera transmise, les droits de donation seront calculés uniquement sur la valeur de cette dernière.

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